在2022冬奥滑雪赛场所在地崇礼，中国城市发展论坛上，城市和小城镇改革发展中心经济学家李铁，与知名地产商任志强，在《财经》杂志总编辑王波明的主持下，展开了围绕“土地改革与房价”的激辩，燃爆全场。
任志强
以下主要为任志强话语实录。
王波明：现在进行下一轮对话，有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁先生和大家都非常熟悉的任志强先生上台，大家先给点掌声。
任志强：六年以前，李铁第一次让我来，半夜里不说，还走到迷路。但是我这次来，崇礼发展很快。中间还来过一次，我记不清哪年了，这次来应该是第三次了。来的时候李铁问我，你感觉有什么变化？我觉得完全是新的，变化非常大。特别是争取到奥运举办资格以后，发展速度就很快了。现在有个问题，如果崇礼永远是靠外头给你送钱，你自身的生长能力在哪？我们没看到它有自身的生长能力，就只能说我得吸引别人到我这儿来玩，到我这儿吃，到我这儿喝，然后把钱给我送来。否则的话，还是没法生存下去。
王波明：他对任何地方都没有感觉。
李铁：对，这是他老年人的特点。
任志强：我们是努力工作，结果你们一天到晚老想玩，为革命要做贡献，老想玩哪行啊。
任志强：你别吹崇礼，我先说说你的问题。你一张口就是我们城里人如何如何。你当中小城镇中心的主任，我觉得你跟高培勇副院长有点类似，老是基于现有的政策基础上去讨论我们的政策会怎么样，我觉得刘世锦副主任还好，提出土地如果不改革，没戏。你不改土地政策，中国下一步怎么能有发展？没发展。你们还基于现有政策。什么叫基于现有政策呢？应该说改革开放之前，中国是紧关城市大门，把老百姓都轰到农村去，所以导致的结果就是中国的城市化和国际上相比是严重严重的落后。这个发展阶段你得承认吧。
第二个发展阶段就是李铁搞的中小城镇建设，什么叫中小城市建设呢？就是城市大门不能打开，然后重新用农村土地去建设一个小城镇，结果这个小城镇一半是城市土地，一半是农村土地。然后进了小城镇的人是农民户口，自带干粮，然后接水接电是农村用水、农村用电，接不了城市。中小城市后来发展过程中，大量的城中村包围的小城镇，已经成为中国的一个灾难。这就是李铁先生在现有政策上搞的。
第三个阶段就是要把城市大门打开，还没有打开，所以一部分城市放了，一部分城市落后。我最近看了一本书体会比较深，深什么呢？明朝北京市75万人，号称世界第一人口大城市，到了1951年的时候我们发现英国在一七几几年的这一段发展时间，城市化率就达到70%，1951年的时候中国城市化只有10%多一点。到1953年才13%点几，到了1978年才17%点几。这一段时间里中国是坚决不准城市化的。导致的结果是，世界已经成为城市化发展阶段，而中国由于土地制度问题和户籍制度问题导致中国城市化严重落后于世界欠发达地区，或者说低于不发达地区的水平。世界欠发达地区水平是什么呢？2000年达到了40%点几的城市化率，中国那时候还没有达到。中国就这么落后。
落后到什么程度呢？就是到现在我们的城市化率只有40%几，还低于世界欠发达水平。名义上58%，是叫做常住人口58%，户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工，当了几十年农民工还是农民工。
王波明：时间不多，咱们控制时间。
任志强：我总得把要点说清楚。最后一个要点你们更感兴趣。
我翻了翻英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策，和我们现在的政策差不多，就是说中国现在实行的房地产控制的政策基本上是英国17世纪时候的政策。当时英国有个定居政策，和我们现在的调控政策差不多。第一，你得居住多少年，纳多少税，然后你才能进城。农村给你盖房子，新农村建设，你别到城里来，限制人口移动。然后用学历，学历怎么来呢？当时叫做优秀官员、大律师等等给你做个推荐信，相当于你的学历，才能进城。这和中国现在政策几乎是一样的。因为英国有了城市化高速发展的需求及私有产权保护和人权保护制度，最后就把这个定居政策给推翻了。
我翻完了就在想，为什么我们在城市化发展和英国当时的时间类似的阶段里头还在用当时英国的政策？200多年过去了，我们怎么也得学学人家先进经验吧？人家早就1795年就把这个政策推翻了，我们怎么拿到今天还在用，而且到处在用，越用越多。中国如果没有城市化的高速发展，你们认为能实现小康目标吗？你们认为能实现现代化吗？小康目标一个重要的标志，70%城市化率，你们能实现吗？如果中国为了调控房价而打断了中国城市化发展的进程，中国没有城市化发展了，怎么还能进步呢？
王波明：请李铁反驳一下他的观点。
李铁：这里是中国，有接近14亿人口，英国只有不到7000万人口。
任志强：1949年城镇化率只有10%多一点，到改革开放开始那一年也只有17%多一点多，发展了这么多年，为什么发展速度比17、18、19世纪发展的还慢？人家用了多少年完成城市化率，我们为什么光改革就40年，还没完成。
李铁：光看一个城市化率不够。
任志强：现在农村住宅占地是城市建成区的5倍，为什么要让农村的人用这么多宅基地，而不去建设城市？为什么我们的人均耕地比中国台湾、日本、韩国都多，但是农民人均占有耕地却比他们少很多？
王波明：志强你是提出问题，先允许李铁把想法系统说一下。
李铁：英国才7000万人口。我们1978年城市化率17.9%，现在常住人口城市化率58.52%，42.35%是户籍人口城市化率，户籍人口城市化率是5亿人，不要光看多少数字，5亿人的城市化是全世界人口最大规模的，这5亿人口美国就受不了了。
任志强：社保、医疗、上学不能在城市，所有待遇不能进城市，连坐公共汽车享受的待遇也不能进城市。
任志强：因为城市化发展的结果就是基本建设和房地产之间的关系，如果我们在那个城市化的时间是土地私有，很多基础设施是私人投入，就没有今天的这个矛盾。因为土地公有，政府想从土地上拿更多的钱，于是只能政府去投入基础设施，导致政府有大量的债务。在香港都可以看到写着私家路，因为土地私有，必须得修，而且私家路还得公用，维修还得你自己掏钱。这是在城市化进程过程中产生的差别，导致刘主任刚才提到的基础设施建设和房地产之间脱离的一种概念。
任志强：不对，人家有人家的宗教，人家有人家的主观自愿。
任志强：你说的不对，中国在前三部到四部宪法时，城市土地是私有的，这不是中国吗？不是毛泽东领导的吗？不是社会主义吗？八二宪法初稿时，城市土地也是私有的，是中间修改以后变成公有的。
任志强：我记得刘主任第一次跟我讨论房地产，大概是02年，我说只要土地公有了，房价就得往上涨，当时还有袁钢明，还有谁。但是刘主任这次提出一个问题，如果打破现有土地政策，房价是不是应该降一降？因为土地出让金不能这么收了，是不是可以向城市边缘转移了？转移的地价会不会导致房价跌一部分？我个人觉得可能在相当一段时间有这种可能性。国际上为什么不这样？因为它一直是私有的，没有这个过程。但是中国如果一旦把土地制度，现有的政府持有城市公有土地和农村的通道打通了，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变，仍然是现有的情况，可能就是李主任说的，继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？
任志强：否则的话崇礼怎么会有这么高的房价呢，不就是因为把城市的一部分转移到这里来了，如果不转移的话，按道理说七环和北京六环的房价怎么能一样呢？
任志强：所以刘主任说这个问题和高院长说这个问题就是两个事，一个是高院长坚持在现有政策情况下做局部调整，就是供给侧为优先，还是哪个当老大哪个当老二。但是刘主任说，就是得把这个政策打破，土地政策调整。如果按照现有政策不变的情况下，还会接着涨。如果现有政策情况发生变化或者市场有调整的话，那么得重新研究研究和考虑考虑了。
任志强：我先说说李铁跟很多国家比较，说中国多伟大。我觉得最主要的比较应该是跟日本比较，1949年中国GDP是日本GDP的2.5倍，人均是1：4，四个中国人的GDP才顶得上一个日本人的GDP。李铁说刚才我们40年的高速发展，发展结果是什么呢？到2015年的时候，中国回到了1949年GDP是日本GDP的2.5倍，人均GDP是1：4。但是最差的时候是多少呢？最差的时候是1：40。就是40个中国人干一个日本人的GDP。那你怎么不说我们怎么掉下去的，最后回来以后，奋斗了60年还和日本一样。你光跟那些落后国家比。姚明不能老跟矮子去比，得跟更高的去比。所以中国之所以不行就在这儿。
最主要要说崇礼的事，我觉得崇礼也是同样的问题，崇礼千万不能跟自己贫困县时候的基础和水平去比，崇礼未来的发展要站在一个更高的目标上，跟能纳入到世界竞争环境中的城市的情况去比。如果没有这样一个比较的过程，老用李铁说的，你跟南非去比，你跟非洲去比，你跟落后国家去比的话，崇礼就没什么发展的潜力了。
所以树立什么样的目标和榜样，对崇礼来说千万不能只看到今年、去年、前年这几年取得的成绩，而要看在进入国际竞赛的大环境中的水平。否则你的房子、你的基础设施、你的其他条件可能都不能满足这样的情况。只是说我比我的现状改善了很多，我已经很伟大了。但是如果放在那个水平去讨论问题的时候，可能才有更大的推动力，让你自己再上一个台阶。谢谢。
王波明：讨论很激烈，也很有成效，谢谢二位嘉宾。
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